Arsa mağduru olmayın! Talep artınca arsa satışı yapan firma sayısı patladı

Önce pandemi sonra da yaşanan zelzele felaketleri tüketicinin taleplerinde değişime neden oldu. Müstakil ömür isteğiyle arsa satışları son iki yılda hiç olmadığı kadar arttı ve kimi periyotlarda konutu dahi geçti. Bütçesi uygun olanlar arsa alıp konut yaptırma yolunu seçerken, daha düşük bütçelere sahip olanlar prefabrik yapılara ve tiny house’lara yöneldi. Gelen ağır talep gayrimenkul piyasasını da etkiledi. Artık arsa satışı yalnızca emlakçılar aracılığı ile yapılmıyor. Bu işe odaklanan ve projeli arsa satan firmaların sayısı her geçen gün artıyor. Süratle büyüyen pazarda tüketicilerin dikkatli olması, kimden ne aldığını tüm taraflarıyla incelemesi gerekiyor.

ALICIYA YANLIŞ BİLGİ VERİLİYOR

Bünyesinde yüzlerce emlak ofisi barındıran Mastertürk Grubu’nun Lideri Gökhan Taş, artan fiyatlar nedeniyle konut alamayan orta gelirlinin tapu hayalini arsa yoluyla gerçekleştirdiğini söyledi. Bu talep nedeniyle çok sayıda firma kurulduğunu belirten Taş, “Tüketici talebi bu alanı çok cazip hale getirdi. Arsa projesi geliştiren firma sayısı arttı ve artmaya devam edecek. Kurumsal firmaların yanında maalesef makûs örnekler de çıkacak. Mesela şirketin sermayesi 100 bin lira fakat 100 milyon liralık işe giriyor. Bu noktada alıcının çok dikkatli olması gerek. İmar gelecek diye satılan yer alınmaz. Olacak yapılacak değil, mevcutta ne olduğu kıymetli. İmarsız yeri imarlı satıyorlar, lokasyonu cazip diyorlar gidip bakınca o denli olmadığını görüyorsun, 150 bin liraya arsa satıyor lakin altyapı masrafı 200 bin lirayı aşıyor… Bunun üzere birçok örnek var. O nedenle hem firma güzel araştırılmalı hem de alınan yerin imar şartları denetim edilmeli. Ben söylenenlerle yetinmemelerini, ayak basmadıkları yeri almamalarını öneririm” diye konuştu.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, tiny house, ekoköy üzere alternatif ikinci konut konseptlerine olan ilgi nedeniyle arsa taleplerinin arttığını ve bu istikamette satış yapan firmaların da çoğaldığını belirtti. Maya, şu tekliflerde bulundu:

NE ALDIĞINIZI ARAŞTIRIN

“Öncelikle arsa ve arazi/tarla ortasındaki farkları uygun biliyor olmalısınız. Kadastrosu yapılmış ve belediyeler tarafından parsellenmiş yapılaşmaya açık hale gelen bir arazi arsa niteliğindedir. Topraklar ise şimdi imar planı ve uygulaması görmemiş toprak modülüdür ve yapı müsaadesi muhakkak koşullarla sonludur. Bölgesel olarak tarla /arazi olan yerler kentin gelişimine bağlı olarak gelecekte imar geçme potansiyeli içerir. Bir de farklı imar şartlarına bağlı olarak tarla tapusu olsa dahi imara uygun hale getirilmiş parseller de kelam konusu olabilir. Bu cins tarla tapularında gereken yükümlülükleri yerine getirdikten sonra yapı yapılabilirsiniz. Bu nedenle evvel alınan yerin niteliği âlâ bilinmeli.

Tapuda rastgele bir kısıtlayıcı şerh, beyan var mı kesinlikle bakılmalı. Mesela tarla tapusu olup üzerinde bulunan bir beyan, oranın her daim tarım yeri formunda kullanılmasını gerektirebilir.

Gayrimenkulün tamamını mı alıyorsunuz, mi emin olun. Kimi satışlarda arazinin muhakkak bir kısmının hudutları belirlenmiş olarak size satışının yapıldığı söylense de paylı tapunuz olacaksa çok dikkat etmeniz gerekir. Paylı tapuya sahipseniz her bir hissedar yasal olarak parselin tamamında payı oranında kelam sahibi olur. Tam mülkiyet biçiminde bir satın alma yapmak bu mevzuda en gerçek yoldur.

UCUZSA ŞÜPHELENİN

Elektrik, su, yol ilişkileri konusunu sorgulayın. Bu ilişkiler yoksa burada bir tiny house’nuzun olması hayli güç hale gelir. Son devirde kurumsal halde yapılan arsa/arazi satışlarında yol, su, elektrik irtibatı ile birlikte ortak toplumsal donatı alanlarının da satışı yapan firma tarafından sağlanacağı belirtiliyor. Bu cins konuları netleştirdikten sonra alım yapmalısınız.

Fiyatın piyasa rayicinin çok altında olduğunu düşünüyorsanız durumu sorgulayın. Bir gayrimenkul alırken yakın etraf piyasasında alım satım sayılarını kesinlikle araştırın ve genel rayiçler hakkında fikir sahibi olun. Uzmanlık alanınız olmayan bir bahiste size nazaran kıymetli bir birikiminizi harcayacaksanız kesinlikle ekspertiz raporu almanızı da tavsiye ederim.”

TAPUNUZ GEÇERSİZ SAYILABİLİR

PARASINI ödediğiniz bir arsa ya da araziyi, kusurlu alım süreci nedeniyle kaybedebilirsiniz. Alım formu konusunda ihtarda bulunan Avukat Kiraz şunları söyledi: “Tarım yerlerinde paylı satış mümkün değil. Noterler bu topraklarla ilgili satış vaadi kontratı düzenlememeli. Yapılmışsa da geçerli değildir ve mahkemeye başvurulduğunda tapu hakkı oluşmaz. Miras olan tarım yerlerinde tüm hissedarlar lakin tek bir şahsa satış yapabilirler. İmarlı yerde ise satış vaadi mukavelesi noterden yapılır. Satış ofisinde hazırlanan ismi yazılı kontratlar yok kararında olur.”

RİSKLER NELER

Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz, arazi ve arsa satışındaki riskler konusunda şunları söyledi:

1- “Tarım topraklarında beş dönümün altında yapı inşasına müsaade verilmez. Beş dönüm üzerinde ise en fazla 250 metrekare olması ve yola da en az 25 metrekare cephesi olması, en fazla iki kat olması kaydıyla konut yapılabilir. Arazi ne kadar büyük olursa olsun ‘sadece bir adet 250 metrekare ev’ yapılabilir.

2- ‘Beş dönümde 250 metrekarelik tek mesken kuralı’ tiny house ve prefabrik yapı için de geçerlidir. Yani 5 bin metrekare bir toprağa 10 tane tiny house ya da prefabrik konut koyamazsınız. Koyarsanız kaçak sayılır. Zira kanalizasyon, su, elektrik irtibatı istendiğinde üniteler artık yapı statüsü alır. Lakin elektrik, su istemeyen biri, bir toprağa istediği kadar tiny house yerleştirebilir. Bu bir yere araç koymakla tıpkı manaya gelir.

3- Yerlerde ise durum şöyle: Hissedar olarak bir yerin içerisinden hisse satın almak mümkün ve buna yasal bir mani yok. Lakin tedbir alınmadıysa önemli riskler var. Bir arsayı satın alan hissedarlar şayet ortalarında o yerin kullanımına yönelik kontrat düzenlememişlerse yerin tamamına maliktirler. Yüzde 1 arsa hissesine sahip bir hissedar yüzde 99 pay sahibinin olduğu bir taşınmazın tamamını kullanabilir. Öbür bir kentten bu biçimde alım yaptınız, yıllar sonra gittiğinizde yerin bilginiz dışında kullanıldığını görebilirsiniz.

4- Paylı satışta karşımıza çıkan öteki bir sorun, taraflar ortasında fiili bir taksim mukavelesi yok ise bu yerin üçüncü bireylere satılmadan evvel öbür hissedarlara teklif edilmesi zaruridir. Yeniden müşterek hissedarlar başka pay sahiplerinin onayı olmadan ortak arsa içerisine yapı inşa edemezler. Yapı inşası için tüm maliklerin onayı gerekir. Bu noktada arsa satışı lakin ve fakat ‘fiili taksim sözleşmesi’ yahut ‘amaca özgüleme sözleşmesi’ yapılması halinde şahıslara bağımsız hareket etme hakkı verir. Gayeye özgüleme en garanti yoldur. Bu mukavele üç avantaj sağlar; paydaşlığın giderilmesi davasını önler, satış halinde hissenizi evvel öteki hissedarlara sunmak zorunda olmazsınız ve ortaklar sizin alanınıza müdahale edemez. Fiili taksim mukavelesi ise kısmen korur ve iki avantaj getirir; kimse alanınıza giremez ve satış halinde başka hissedarın önceliği olmaz. Her ikisi de yoksa büyük risk taşır.

5- Bugün kimi firmalar paylı arsa satışında alanı parsellere ayırıyor ve kelam gelimi ‘3 numara sizin’ diyor. O alana tiny house koyarsınız, kimse müdahale edemez. Ancak imarlı da olsa paylı olduğu için bir yapı inşa edemezsiniz.”